La France, pays d’art et de culture, mais aussi de l’immobilier. Qui n’a jamais rêvé d’investir dans une belle bâtisse en pierre dans le Sud ou un appartement chic sur la Croisette ? Le hic ? Le financement. Pourtant, il existe une solution, un montage financier qui pourrait bien changer la donne : la combinaison d’une holding et une société civile immobilière (SCI). À travers cet article, nous allons décortiquer la définition de ces deux entités, leur mariage prometteur et un exemple de montage financier concret.
Qu’est-ce qu’une holding ?
Une holding n’est pas une forme juridique, mais bien une fonction. Il peut s’agir d’une SASU, d’une SARL ou d’une EURL. Le rôle principal de la holding est de détenir des parts dans d’autres sociétés. Par exemple, elle peut contrôler une SAS spécialisée dans le consulting, une autre dans la boulangerie, ou encore un restaurant. La diversité des secteurs d’activités est sans limites. Et la cerise sur le gâteau ? La holding peut aussi détenir des SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une structure dont l’objet social est d’acquérir des biens immobiliers ou des biens représentatifs d’immobilier pour les gérer et en tirer des loyers ou des rentes. Elle doit être détenue par au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Une SCI peut détenir n’importe quel type de bien immobilier : une maison, un appartement, un immeuble, voire même l’usufruit d’un bien.
Le mariage prometteur entre une holding et une SCI
Les avantages de combiner une holding et une SCI sont nombreux. Le premier est sans conteste la possibilité pour la holding de prendre une participation majoritaire dans la SCI. Cela permet à la holding de bénéficier des avantages fiscaux liés à la détention de parts dans une SCI, tout en gardant le contrôle sur la gestion des biens immobiliers.
Comment fonctionne le montage financier ?
Prenons l’exemple d’un dirigeant de SAS qui souhaite acquérir un bien immobilier via une SCI. Pour financer cet achat, il pourrait envisager de créer une holding. La SAS pourrait alors remonter de l’argent vers la holding, qui, en bénéficiant du régime des sociétés mères-filles, ne serait taxée qu’à hauteur de 5% sur ces dividendes. Avec l’argent restant, la holding pourrait ensuite investir dans la SCI. Dans le cas où les loyers perçus par la SCI ne sont pas suffisants pour rembourser l’emprunt immobilier, la holding pourrait combler la différence.
Le coût de ce montage financier
Le coût de la création d’une holding et d’une SCI dépend du montage effectué. Pour la création d’une holding simple, comptez environ 470 euros, honoraires de l’expert-comptable inclus. Pour un montage avec cession de titres, les honoraires augmentent, ainsi que les droits d’enregistrement. Enfin, pour un montage avec apport de titres, le coût est plus élevé en raison de la nécessité d’intervenir un commissaire aux apports.
Qu’en pensez au final ?
Investir dans l’immobilier via une holding et une SCI est une solution intéressante pour les dirigeants d’entreprise. Non seulement elle offre des avantages financiers, mais elle permet aussi de diversifier ses sources de revenus et d’optimiser sa fiscalité. Cependant, ce type de montage nécessite une bonne connaissance du droit des sociétés et de la fiscalité. Il est donc recommandé de faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans cette démarche.
